
Es divertido observar a principios de cada año las previsiones de crecimiento de los precios de la vivienda que hacen consultoras, servicios de estudios bancarios, investigadores de universidad… Las estimaciones siempre respetables, aunque yerren. Pero algunos trabajos tienden no sólo a ser presentados con titulares contundentes (lo que quizás se justificaría por la necesidad de venderlos), sino a ser sus conclusiones igual de contundentes. El año pasado me llamó la atención un informe de un señor de la Universidad de Barcelona, que hablaba de “corrección brusca”:
“ La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Esta bajada se debe a cambios en el mercado como el menor crecimiento de la economía española, el exceso de oferta y la caída de la demanda, ya que los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero, según ha explicado el profesor titular de Teoría Económica, Director del Master de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del informe, Gonzalo Bernardos. Bernardos ha asegurado que ante la pregunta de si bajará el mercado de la vivienda en España, la respuesta es "rotundamente sí", y para el periodo 2007-2009 prevé un "aterrizaje brusco", un fenómeno que ha tenido en 2005 un "año de transición", con la desaceleración de la subida de precios de la vivienda y que en 2006 empezará a materializarse para invertir la tendencia de incrementos a partir de 2007”. [www.elconfidencial.com].
En un artículo en www.elperiodico.com el mismo investigador aconsejaba no comprar: “Previsiblemente, en el año 2006 el número de viviendas visadas rozará las 925.000 unidades. Constituirá un récord histórico y más que cuadruplicará el observado en el último año alcista del anterior boom inmobiliario (en 1991 se visaron 210.000 viviendas). Esta elevada oferta responde principalmente a tres causas: las grandes facilidades crediticias otorgadas a los promotores por parte de las entidades financieras (en algunas ocasiones, el importe del crédito cubre el precio del solar y el IVA generado); la creencia de numerosos promotores de que el precio de la vivienda no puede bajar en España; y la entrada en esta actividad de numerosos advenedizos atraídos por los elevados beneficios obtenidos por el sector en años anteriores. Aunque el número de residencias visadas disminuirá en el 2007, las 725.000 nuevas unidades continuarán siendo superiores a la demanda prevista (alrededor de 350.000 viviendas). Por tanto, si tiene intención de adquirir un piso, tenga paciencia. Mire, compare y, sólo si encuentra una auténtica oportunidad, compre. En caso contrario, espere. Tendrá suficientes oportunidades en los próximos años para encontrar la residencia que desea. En cambio, si ha invertido recientemente en vivienda, no se lo piense dos veces: póngala en venta. Es posible que el próximo año le paguen menos de lo que obtendría en la actualidad”.
El autor del informe comete a mi juicio varios errores. Primero, lo de menor crecimiento de la economía española está por ver. Es probable que en 2007 supere el 3%. En 2006 ha sido del 3.8%. Segundo, habla de la “creencia” de los promotores de que no bajarán los precios. Mal. Los promotores son actores racionales, y entre sus cálculos está que los precios puedan bajar. Cómo no lo van a pensar, si se están jugando su dinero. La posibilidad está ahí, y ellos la barajan, como lo hace el autor del informe y lo hago yo, y eso que nosotros no nos estamos jugando nuestro dinero. Tercero, hablar de “advenedizos”. Este es un argumento extremadamente endeble. Los “advenedizos” son especuladores, tan bien racionales, que asumen el riesgo de comprar un activo para revenderlo posteriormente. Asumen muchísimos riesgos, y cumplen una función en el mercado. Mal. Cuarto, “grandes facilidades crediticias” de los bancos. Bueno, pues lo mismo. ¿Se están equivocando los bancos? Son los mejores del mundo, probablemente, junto con los británicos. Lo de “rotundamente sí”, y los consejos de no comprar, “no comment”.
Tampoco carguemos las tintas sobre este señor. Recuerdo que a mediados de 2004 The Economist predijo que el precio de la vivienda en España podría caer en un 30% en los cuatro años siguientes. Todavía puede acertar, si cae en un 40% o 50% en los dos próximos años.
El mercado de la vivienda es uno de los más complejos. Hay tal cantidad de factores que intervienen en la determinación de los precios, que cualquier previsión debe de ser muy cautelosa, extremadamente cautelosa. Los factores serían los siguientes:
Generales:
1. Elevado crecimiento de la población (inmigración)
2. Bajos tipos de interés
3. Rigideces del mercado del suelo
4. Intenso crecimiento del PIB desde 1996
5. Alza de la renta familiar
6. Demanda del baby boom de 1960-1975
7. Disminución del desempleo
8. “Cultura” de compra de activos inmobiliarios
Particulares:
1. Demanda de segunda vivienda de nacionales (por zonas)
2. Demanda procedente de otros países de la UE (Levante)
3. Escasez de suelo urbanizable en ciertos casos (Norte)
Creo que existen muchos más factores particulares, que desconozco, pero que son fundamentales para hablar del mercado de la vivienda. Falta desglosar el análisis por regiones o áreas metropolitanas. En algunas zonas sí que puede existir una “burbuja”, en forma de precios muy hinchados, alejados de la demanda real.
Respecto a los generales, lo más probable es que, aunque Alemania siga con su buen tono de crecimiento, la inflación se modere, con lo que no subirían mucho más los tipos de interés. Los inmigrantes van a seguir demandando vivienda, y también continuará pujante la demanda de “reposición”. Quizás se desacelere algo la demanda proveniente del “baby boom”, aunque pueden entrar en reposición. Lo de la “cultura” es difícil de cuantificar, pero está presente en el mercado. Es probablemente uno de los factores que más podría contribuir a que la corrección se efectuara en forma de suave desaceleración. La patronal del sector (www.apce.es) no está muy preocupada, lo cual es siempre un buen síntoma. Si estuvieran algo preocupados, su tono sería diferente. La mayoría de los estudios serios (Caixa Catalunya, Sociedad de Tasación, Richard Ellis…) prevén un incremento para 2007 de entre un 5%-8%.